买房通常会选择住房贷款,或分为20年、30年来偿还,因为贷款金额较高,还款时间较长,产生的利息也不少,在借款人手中有闲置资金时,通常都会想着提前还款来减少部分还款利息,减轻还款压力,那么提前还款是缩短年限还是减少月供呢?
一、提前还款是缩短年限还是减少月供
选缩短年限,可以节省更多的总利息。想提前还房贷,单从节省利息的角度来看,肯定是选择缩短年限较划算。选择缩短贷款年限后,还款人的每月还款额度不变,还款周期变短,总支出利息会比选择减少月供更少。
房贷提前还款,我们需要了解到“本金还款越多,产生的利息就越少”,如果选择了缩短还款期限,那么月供不发生变化,用户能够加快还款周期,提前还清所有欠款。如果选择了减少每月还款金额,那么还款的周期没有发生变化。
从购房者的角度上来看,缩短贷款年限也并适合所有人,买房通常采用的是等额本息还款,前期支付的利息较高,本金较少,后期则支付的利息占比非常高。在房贷已经还款到一半时,意味着产生的利息已经还款了一大部分,剩下的大都是本金了。
我们可以举例子来说明,如果采用的等额本息还款,贷款金额为80万元,期限为20年,房贷利率为5%,我们在还款第二年末就提前还款40万元,可以得出剩余还款期数为216期。
在第二年末剩下的贷款本金为75.09万元,如果提前还款40万元,那么剩下的未还本金就是35.09万元,此前月供为5279元左右。
1、缩短年限,月供不变,还款40万元后,将会从216期变为78期,月供不变的情况下,产生的总利息为6.08万元左右;
2、减少月供,年限不变,剩下的未还本金是35.09万元,依然是按照216期来偿还,那么月供会变为2467元左右,产生的总利息为18.2万元左右。
3、从这两个数据中,我们可以对比得出,缩短年限比减少月供的提前还款会少支付12.1万元左右的利息。
即使采用的是等额本金还款法,缩短年限依然会比减少月供少还不少利息。
二、提前还房贷是减少月供还是缩短年限好
在给房贷进行了提前部分还款后,是选择缩短还款年限,保持每月月供不变;还是选择缩减每月月供,保持还款期限不变,客户可以按照自身需求来选择,二者各有各的好处。
如果选择缩短还款期限,那还款周期变短,客户自然也就能够更早还清债务,且减少的利息也会比较多。而若选择缩减每月月供,同样也能减少一部分利息,且客户每月的还款压力能够减轻。
若客户的经济收入足以支付每月月供,就是想早日降低个人负债率的话,那就可以选择缩短还款期限;而若是经济收入一般,每月还月供比较吃力,那还是选择缩减每月月供会比较好。
而大家还需要注意,如果房贷选择的是等额本息还款法,那到了还款后期,进行提前还款的意义就不大了,因为还款后期月供里利息占比较少,大多都在前提还了,即使提前还款,也减不了多少利息。